離婚による不動産の財産分与はどうなる？loan
石岡市・鉾田市・小美玉市で、離婚時の財産分与にお悩みですか？特に不動産は公平に分け合うことが難しいため、マイホームをどうするかお悩みの方は多いでしょう。
地域密着の不動産会社・ランドクリエイトでは、地場の不動産に関する深い知識と豊富な実績を活かし、離婚時の不動産売却を的確にサポートしております。
マイホームの財産分与や任意売却について知りたい方は、以下の内容をぜひご参照ください。不動産のプロの目線から、離婚時の不動産売却に関して知っておきたいポイントをまとめました。
家を財産分与する方法は主に2つ
離婚時に住まいを財産分与する方法としては、主に以下の2つがあります。
- 家を売却し、現金を分割
- 住み続ける方が、住まない方に現金を渡す
それぞれのメリットやリスクを把握した上で、自分に適した方法を選びましょう。
家を売却し、現金を分割
不動産は、現金や預貯金とは異なりキレイに分け合うことが難しいもの。しかし、売却すれば現金として扱えるため不公平感を生みづらく、トラブルを防げる可能性が高まります。まとまったお金を用意できるため、新生活の資金を増やせるのもポイントです。
ただし、築年数が経過している物件や立地条件が悪い物件は買い手が見つかりにくく、スムーズに売却できない恐れがあります。また、住宅ローンの残債が、家の売却代金を上回ってしまうこともあるでしょう。これを「オーバーローン」といい、不足分を自己資金で補えない場合は手元にお金が残らないばかりか、ローンの支払いが残ってしまうことになります。
住み続ける方が、住まない方に現金を渡す
どちらか一方が住み続け、もう一方に現金を渡すのも手段の一つです。例えば、「子どものためにも生活環境を大きく変えたくない」という場合は、家を売却しない方向で話し合うほうが良いかもしれません。家を出るほうも現金を受け取るので、新生活の資金を確保できます。
ただし、住宅ローン残債がある場合は、離婚後に返済が困難になってしまうケースもみられます。特に、返済義務があるほうが家を出る場合は、自分が住んでいない家のローンを払い続けることになるため、経済的・精神的負担から返済が滞るリスクもゼロではありません。
また、ペアローンを組んでいる場合は契約違反とみなされ、一括返済を求められる恐れもあるため注意しましょう。
「任意売却」という選択肢も
任意売却とは、債権者の同意を得て、住宅ローン残債のある物件を売却する方法です。
通常、不動産は住宅ローンを完済するまで売却することはできません。しかし、マイホーム購入後、ローンを返し終わる前に離婚が決まるケースは少なくないでしょう。
特に、以下のケースに当てはまる場合は、任意売却を検討することをおすすめします。
- 住宅ローンの返済が困難
- 連帯保証人を辞めたい
既に経済的苦境に立たされている場合や、離婚により住宅ローンの返済が難しくなる場合は、任意売却がおすすめです。売却代金を返済費用に充てられるため、お互いに前向きな気持ちで新生活をスタートできるでしょう。
また、夫婦で家を買う際に片方が名義人、もう片方が連帯保証人になっていた場合も注意が必要です。離婚後に名義人の経済状況が悪化し返済が滞ると、連帯保証人が全てを背負うことになりかねません。任意売却で住宅ローンを完済すれば連帯保証人をやめることができるため、離婚後の懸念材料を一つ減らせるでしょう。
離婚時に任意売却するメリット
住宅ローンの返済が滞った物件は、そのまま放置すると競売にかけられてしまいます。
競売はなにかと売り主に不利な条件が多いため、離婚前後で住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、なるべく早期に任意売却を検討しはじめましょう。例えば、任意売却には以下のようなメリットがあります。
市場価格で売却できる
競売にかけられた物件は、相場の8割程度で売却されるといわれています。
一方、任意売却なら通常の不動産売却と同様、市場相場に即した売却価格を目指すことが可能です。手元に入るお金を増やせるため、住宅ローンの残債を減らすことにもつながります。
周囲に知られないよう売却できる
競売にかけられた物件は、新聞や情報サイトなどで広く周知されます。ご近所さんが情報を目にする恐れもあるため、「住宅ローンを滞納し、競売にかけられた」という事実を知られてしまうリスクが高まります。
一方、任意売却なら不動産会社に相談して、ご近所さんに知られないよう広告宣伝範囲を限定的にすることも可能です。周囲に知られず売却を進められるため、離婚後も周辺エリアに住み続けやすいでしょう。
競売よりも融通がききやすい
物件の引き渡し時期や売却代金の使い道など、なにかと融通がききやすいのもメリットです。例えば、任意売却なら、不動産会社に支払う仲介手数料を売却代金から捻出できます。
また、債権者（金融機関）から許可が下りれば、離婚のタイミングに合わせて売却時期を調整することも可能です。
任意売却をする前に知っておくこと
住宅ローンの支払いが残るケースもある
任意売却は競売と比べて高く売りやすいものの、ローン残債分を全て支払いきれるとは限りません。売却代金によってはローン残債が残る恐れもあり、離婚後にも当然支払い義務は継続されます。名義人が支払い困難になれば、連帯保証人に請求されてしまいます。
任意売却後も住宅ローンを返せない場合は、債務整理を検討するのも手段の一つです。
名義人と売却人を一致させる必要がある
不動産は、登記上の名義人と売り主が一致していないと、売却できない決まりになっています。例えば、登記上の名義人が元夫の場合、元妻はたとえ自分が連帯保証人になっていたとしても、物件を勝手に売却することはできません。
離婚後に名義人（元配偶者）と連絡が取れなくなると、家を売却したくてもできなくなってしまいます。登記に関する手続きは、離婚前に必ず済ませておきましょう。
所有名義が変更されても連帯保証人は変わらない
離婚後にどちらか一方が住み続ける場合は、連帯保証人の扱いに注意が必要です。
例として、夫婦の共有名義で家を購入し、夫を主債務者、妻を連帯保証人とした場合を考えてみましょう。離婚時の話し合いにより、夫がそのまま家に住み続けることになったので、妻の共有持ち分を夫に売却したとします。この場合、物件の名義人は夫婦2人→夫1人に変更になりますが、妻が連帯保証人から外れるわけではありません。
離婚後にも連帯保証人としての義務は継続するので、夫の経済状況が悪化し住宅ローンを返せなくなった場合には、妻に支払いが求められます。
連帯保証人をやめるためには、住宅ローンを完済する必要があります。離婚後のトラブルを防ぐためにも、片方が連帯保証人になっている場合は2人でよく話し合っておきましょう。
どちらにしても家の査定が必要
家を売却するにしても、夫婦のうちどちらか一方が住み続けるにしても、まずは家の価値を知る必要があります。正確な査定額を知りたいなら、地域の不動産事情に精通した、地場の不動産会社に依頼するのが一番です。
石岡市周辺で不動産の売却をお考えなら、ランドクリエイトまでご相談ください。査定後に必ず売却する必要はありませんので、「まずは査定だけ依頼したい」という方も大歓迎です。また、不動産査定だけにとどまらず、お客様のご事情を伺い「任意売却を検討すべきか」という点についても親身にアドバイスいたします。
まずはお気軽にご相談ください。