石岡市・鉾田市・小美玉市・笠間市の不動産売却はお任せ！　ランドクリエイト｜不動産売却の基礎知識

媒介契約とは、不動産会社に仲介売却を依頼する際に結ぶ契約のことです。簡単にいうと、不動産の売却活動に関する取り決めるもので、「売り主への報告義務と頻度」「同時に依頼できる不動産会社の数」などそれぞれが守るべきルールを明文化します。

媒介契約書には、主に以下の内容が記載されています。

• 媒介契約の種類
• 売却物件の情報
• 不動産会社の業務範囲と義務
• 契約期間
• レインズ（REINS）への登録義務
• 手数料

媒介契約を結ぶ際は、契約書の内容をきちんと確認しておきましょう。

レインズ（REINS）とは、不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。東日本・中部・近畿・西日本の4つのエリアに分かれて運営されており、不動産会社が物件情報を登録・照会するために用いられます。

レインズに物件情報を登録すると、売りたい物件の情報を広く知らせることが可能です。これにより買い手が見つかりやすくなり、早期売却の可能性が高まります。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。それぞれの違いを以下の表にまとめたので、自分に合うものを選択しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産売却では、仲介手数料をはじめさまざまな費用が発生します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ランドクリエイトでは、売却費用に関するご質問も承っております。不動産売却の適切な費用感を分かりやすくお伝えしますので、お問い合わせフォームまたはLINEよりお気軽にご相談ください。

不動産売却で利益が生じた場合は「譲渡所得」とみなされ、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得とは、不動産を売却した際の売却価格から購入価格や諸費用を差し引いた利益のことを指します。この利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、所得税、住民税、および復興特別所得税の合算で計算されます。しかし、一定の条件を満たせば、税負担を軽くすることが可能です。

居住用財産（自宅）を売って得た譲渡所得には、3,000万円の特別控除が適用されます。簡単にいうと、自分が住むために所有していた物件を売って利益が出た場合は、3,000万円までなら税金がかからないという特例です。

例えば、2,500万円で購入したマイホームが5,000万円で売れた場合は2,500万円の利益が生じますが、これは3,000万円以内なので税金を課せられることはありません。

3,000万円の特別控除は、基本的に「自分が住んでいる家」に対して適用されるものです。しかし、住まなくなってから3年目の年末までに物件を売却した場合は、過去に住んでいた物件も特別控除の対象になります。また、長期入院のように、一定期間後に戻ってくることを前提に自宅を離れていた場合も、例外として認められています。

3,000万円の特別控除は、併用できない制度がいくつかあります。例えば、住み替え時に適用される「買い替え特例」や、売却によって損失が出た場合の「譲渡損失の繰越控除」などは併用不可です。

また、10年間、ローン残高の1％相当額が所得税から控除される「住宅ローン控除」とも併用できないので、どちらを選ぶんだ方がお得かしっかり見極める必要があります。

大切な不動産を手放すなら、「できるだけ高く、早く売りたい」と思うのは当然のことです。

しかし、不動産売却では高額なお金が動くので、焦らずどっしりと構えることが大切。売却後に後悔しないよう、以下のようなポイントに注意しましょう。

不動産会社のなかには、自分たちが契約を勝ち取るために、相場とかけ離れた高額な査定額を提示するところもあります。「高く売れる」と言われるとついうれしくなってしまいますが、根拠のない高額査定を鵜呑みにするのは危険です。同地域・同条件の物件よりも高く売り出すことになるので、売れ残りのリスクが高まってしまいます。

最終的には値下げを提案されることも多く、「これなら最初から相場で売り出せばよかった……」と後悔するケースもあるでしょう。

不動産売却の成否は、担当者の「腕」にかかっているといっても過言ではありません。「お客様をサポートしたい」という意欲が低く、マニュアル対応に徹する担当者に当たると、相手の対応に不満や不安を感じる危険性が高いでしょう。

「一度にたくさんの会社に依頼すれば、売却できる確率が高まるはず」と考える方は少なくありません。

しかし、複数の会社に売却を依頼すると、それぞれが異なる媒体や方法で宣伝活動をするので、いたるところに物件情報が掲載されます。不動産を探している人からすると、同じ物件の広告をあちこちで目にするのは「なにか売れない理由があるのでは？」と不信感を持つ場合があり、かえって買い手がつかなくなるリスクがあるのです。

必ずしも悪い結果に結びつくとは限りませんが、複数社に依頼する際は注意しておきましょう。

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。ネームバリューや「家から近い」などの理由だけで選ばず、以下のようなポイントをチェックするとよいでしょう。

「相続した実家を売りたい」「今の家を売って住み替え資金にしたい」など、不動産を売る理由は人それぞれ異なります。本当に信頼できる不動産会社は、そんなお客様一人ひとりのご要望にしっかり耳を傾け、ニーズを汲んだ提案ができる会社です。

まずは、相談時の対応から「きちんと話を聞いてくれるかどうか」を確認しましょう。その上で、提案内容に要望が反映されているか、されていない場合は納得できる説明があるかをチェックします。

なんの説明もなく要望を無視してきたり、とにかく契約を急かしたりする不動産会社は、避けた方が無難です。

不動産売却を成功に導くためには、地域の不動産事情に精通している必要があります。そのため、不動産会社を見つける際は、売りたい物件があるエリアで地場の会社をチェックしてみるとよいでしょう。

地域に根差した不動産会社は、不動産相場や地域事情を熟知している可能性が高く、的確な査定とサポートを期待できます。

不動産会社には、それぞれ得意不得意があります。不動産売却を依頼するなら、やはり売却を得意とする不動産会社を選ぶのが得策です。

また、マンションや戸建てなど、売りたい物件の種別に合わせて選ぶことも大切です。公式ホームページから取引実績などを確認し、売りたい物件種別をどの程度取り扱っているかチェックしてみましょう。より詳しい情報を知りたい場合は、相談の際に取引実績や平均的な売却期間・金額などを聞いてみるのもおすすめです。

会社としての得意分野や実績だけでなく、担当者との相性を見極めることも大切です。多くの不動産会社では、お客様につき1人の担当者が不動産売却をサポートします。基本的にはずっと同じスタッフがつくので、担当者に熱意やスキルがないと、売却失敗のリスクが高まってしまいます。

もしも、担当者との相性がよくないなと感じた場合は、変更を申し出たり、依頼する不動産会社を変えたりするのもおすすめです。

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